2025년 6월 27일 부동산 대책 총정리

2025년 6월 27일 부동산 대책 총정리

대책의 공식 명칭 및 발표 배경

공식 명칭: 이번 대책은 일반적으로 *‘6·27 부동산 대책’*으로 불리지만, 공식 명칭은 **「가계부채 관리 강화 방안」**입니다. 부동산 시장을 총괄하는 국토교통부가 아닌 금융위원회 주도로 발표된 만큼, 실질적으로는 가계부채 억제를 위한 금융규제 대책으로 볼 수 있습니다.

발표 배경: 2025년 들어 서울 및 수도권 주택 가격이 가파르게 상승하여, 2021~2022년의 기록적 상승폭을 넘어설 정도로 과열 양상을 보였습니다. 6월 들어 매주 서울 아파트값이 급등하자 정부는 더 이상 지체할 수 없다고 판단했고, 가계부채 증가세까지 겹쳐 주택시장 안정을 위한 긴급 대책을 내놓게 되었습니다. 실제로 가계대출은 4월 5조3천억 원, 5월 6조 원씩 급증하는 추세여서 강도 높은 조치의 필요성이 제기되었습니다. 새 정부 출범 후 한 달도 채 안 되어 이러한 대책을 ‘당장 내일부터’ 시행하게 된 것은 그만큼 시장 상황을 엄중히 본 결과입니다. 정부는 이번 조치를 통해 집값 급등세 진정과 가계부채 위험 선제 관리라는 두 가지 목적을 달성하고자 했습니다.

핵심 내용 요약

이번 대책의 핵심 내용은 수도권 주택시장 수요 억제와 가계부채 관리 강화에 집중되어 있습니다. 부동산 대책의 구성 요소인 공급·세제·금융 중 이번에는 금융규제 강화 조치가 중심이며, 공급 확대나 세제 개편에 관한 직접 조치는 포함되지 않았습니다. 주요 내용을 분야별로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 주택 공급 확대 방안

이번 발표에는 주택 공급 물량 확대에 대한 신규 조치가 포함되지 않았습니다. 정부도 근본적으로는 공급 확충의 중요성을 인지하고 있으나, 단기간에 실행할 수 있는 공급 정책은 제한적인 상황입니다. 다만 3기 신도시 조기 추진, 각종 인허가 절차 간소화, 용적률 완화 등 공급 속도 제고 방안을 통해 중장기적으로 시장 불안을 해소해야 한다는 지적이 있으며, 정부는 기존에 발표한 주택 공급 계획들을 차질 없이 이행하겠다는 입장입니다. 즉, 단기 시장 안정을 위해 수요 관리에 초점을 둔 이번 대책과 별도로, 중장기적으로는 공급 확대 노력을 지속할 전망입니다.

2. 대출 규제 및 금융제도 변화

이번 대책의 핵심은 전례 없이 강력한 주택담보대출 규제 강화입니다. 정부는 수도권 및 투기과열지구 등 규제지역을 중심으로 대출 한도를 직접 제한하고, 다주택자 대출을 봉쇄하는 등 과감한 조치를 시행했습니다. 주요 변화 사항은 다음과 같습니다.

• 주택담보대출 한도 신설: 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대 최대 한도를 6억원으로 설정했습니다. 이는 LTV(담보인정비율) 규제와 별개로 대출 총액에 절대 상한을 둔 최초 사례로, 소위 **‘영끌’**을 통한 고가 주택 매입에 제동을 거는 조치입니다. 예를 들어 종전에는 고소득 맞벌이 부부가 15억 원 짜리 주택을 LTV 한도 내에서 대출받아 살 수 있었지만, 이제는 아무리 소득이 높아도 6억 원 초과 대출은 불가능하므로 수억 원의 추가 자기자본 없이는 고가 주택 매입이 어려워졌습니다.
• 다주택자 추가 대출 전면 금지: 수도권 및 규제지역에서는 2주택 이상 보유자의 추가 주택담보대출을 전면 금지했습니다. 즉 다주택자는 새로운 담보대출을 받을 수 없으며(LTV 0%), 1주택자의 경우에도 기존 주택을 6개월 내 처분하는 조건 하에서만 신규 주담대를 받을 수 있도록 제한됩니다. 사실상 갭투자 차단을 위한 조치로서, 다주택자가 담보대출을 이용해 주택을 추가 매입하는 길을 막았습니다.
• 주담대 대출만기 단축: 주택담보대출 만기는 최대 30년으로 제한됩니다. 기존에는 40년 만기 대출도 가능했으나, 만기를 줄여 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 우회 수단을 차단했습니다. 대출 만기가 길면 연간 상환액이 줄어들어 DSR 계산에 유리했는데, 이를 30년으로 묶어 과도한 장기 대출을 통한 대출여력 부풀리기를 방지한 것입니다.
• LTV 우대혜택 축소: 생애 최초 주택구입자의 주담대 LTV 상한을 종전 80%에서 70%로 하향했습니다. 윤석열 정부 시기에 완화되었던 생애최초자 LTV 우대를 일부 되돌린 것으로, 첫 주택 구매자도 최소 30% 이상의 자기자본을 확보하도록 요구하는 것입니다. 이에 따라 서울 평균 아파트(평균 가격 약 14억~15억 원)도 적어도 9억 원 이상의 현금을 갖추지 않으면 매입이 어렵다는 분석이 나왔습니다.
• 실거주 의무 부활: 주택담보대출을 받아 주택을 구입하는 경우 6개월 내 해당 주택에 전입하도록 의무화했습니다. 이전에는 대부분 지역에서 전입 의무가 폐지되어 대출 후 임대 놓는 것이 가능했으나, 앞으로는 담보대출을 받는 순간 해당 주택에 실제 거주해야 하며 그렇지 않을 경우 대출이 제한됩니다. 이 규정은 정책모기지 대출(디딤돌대출 등 주택도시기금 대출)에도 동일하게 적용되어, 그간 공공 보증을 통해 전입 의무 없이 실행되던 대출들도 이제 실수요자(자기 거주)에게만 공급됩니다. 또한 소유권 이전을 수반한 전세대출(주택 매매 시 임차인의 전세자금대출 승계 등)도 앞으로는 금지되어, 집을 사면서 세입자에게 기존 전세를 유지시키는 방식의 투기 거래를 차단했습니다.
• 가계대출 총량 관리 강화: 전 금융권을 대상으로 하반기 가계대출 증가율 관리 목표치를 기존 계획 대비 50% 수준으로 대폭 축소했습니다. 특히 서민층을 대상으로 한 정책금융상품 공급 규모도 연간 계획 대비 25% 줄이기로 했습니다. 2023년 약 50조 원까지 늘었던 정책모기지 공급을 2025년에는 20조 원 수준으로 억제하는 등, 정부 주도의 저리 대출 공급도 축소하여 가계부채 증가 요인을 전방위로 관리하겠다는 취지입니다.
• 정책모기지 한도 축소: 주택도시기금의 디딤돌대출 등 정책모기지 대출 한도를 상품별로 약 20%씩 감소시켰습니다. 예를 들어 일반 디딤돌대출 한도는 2억5천만 원에서 2억 원으로, 신혼부부·생애최초 디딤돌대출은 4억 원에서 3억2천만 원으로, 신생아 가구 특별대출은 5억 원에서 4억 원으로 각각 낮아졌습니다. 무주택 서민을 위한 정책대출도 지나친 대출 증가를 막기 위해 축소 조정된 것입니다.
• 신용대출 한도 축소: 부동산 구매 자금 마련에 동원되는 신용대출(무담보 대출) 한도도 대폭 축소되었습니다. 이제 개인의 신용대출 총액이 연 소득 범위 내로 제한되어, 고소득자라 하더라도 연봉 이상의 신용대출을 받기 어렵습니다. 이전에는 연 소득의 2배까지 신용대출이 가능해 고가 주택 자금으로 활용되었으나, 앞으로는 연봉 1년치 이내로만 빌릴 수 있어 추가 차입 여력이 절반 수준으로 줄어듭니다. 이는 담보대출 규제와 함께 과도한 신용대출을 통한 부동산 투기 자금 조달을 막기 위한 조치입니다.
• 전세자금대출 보증 축소: 전세대출에도 일부 규제가 더해져, 수도권·규제지역 전세대출의 보증 한도 비율을 종전 90%에서 80%로 하향하기로 했습니다. 한국주택금융공사나 서울보증보험이 보증하는 전세자금대출의 보증 커버리지를 낮춤으로써 과도한 레버리지 임차거래를 억제하려는 취지입니다. 이 전세대출 보증비율 조정은 준비 기간을 거쳐 7월 21일부터 시행됩니다.

위의 내용들을 정리하면 다음과 같습니다:

조치 사항 변경 내용

수도권·규제지역 주택담보대출 한도	최대 6억원으로 상한 신설 (종전 한도 없음)
다주택자 주택담보대출	추가 대출 전면 금지 (LTV 0%)
주담대 대출만기	최대 30년으로 제한 (기존 40년까지 가능)
생애최초 구입자 LTV 상한	**70%**로 축소 (종전 80%)
주택 구입 시 전입의무	6개월 내 전입 의무화 (종전 전입의무 없음)
생활안정자금 목적 주담대	한도 1억원으로 제한 (1·2금융권 공통)
정책모기지 대출한도	종전 대비 20% 축소 (디딤돌 등)
전세대출 보증비율	**80%**로 축소 (종전 90%)
신용대출 한도	차주 연소득 이내로 제한 (종전 연소득 2배 수준)

3. 세제 개편 내용

세제 관련 직접 조치는 이번 대책에 포함되지 않았습니다. 발표 내용은 대출 규제에 국한되어 있으며, 취득세·양도세 등 부동산 세제를 새롭게 손질한다는 언급은 없었습니다. 다만 정부는 이미 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료, 종합부동산세 공정시장가액비율 정상화 등 기존 세제 기조를 유지하면서 시장 안정을 도모하는 중입니다. 또한 집값 과열 지역으로 지정된 곳에서는 현행 법령에 따른 취득세 중과 등이 자동 적용되어 다주택자 부담이 커지므로, 세제 측면에서는 추가 조치 없이도 일정 수준 투자수요 억제 효과를 볼 것으로 기대됩니다. 종합적으로 이번 6·27 대책은 세제보다는 금융 규제에 방점을 찍은 정책 패키지라고 할 수 있습니다.

4. 임대차 제도 관련 변화

임대차(전·월세) 제도 전반에 대한 법·제도 변경은 이번 발표에 포함되지 않았습니다. 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 등 임차인 보호 제도에 대한 언급이나 개편안도 없었습니다. 다만 임대차 시장에 영향을 줄 수 있는 금융규제 조치들이 시행되었습니다. 앞서 언급한 대로 소유권 이전을 수반하는 전세대출을 금지하고 전세대출 보증한도를 축소함으로써, 세입자 보증금을 활용한 갭투자 관행을 차단하려는 것입니다. 또한 주택담보대출에 실거주 의무를 부활시킴으로써, 대출 받아 집을 산 뒤 세입자를 두는 것이 어렵게 되어 임대 목적의 매입 수요를 억제하게 됩니다. 이런 조치들은 임대차 계약 자체의 법제 변화는 아니지만, 전세를 끼고 주택을 매매하는 투기 수요를 줄여 임대차 시장 안정을 도모하려는 효과를 가집니다. 한편, 임대차 3법 등 임대차 제도에 대해서는 별도의 개선 논의가 필요하다는 의견이 있으나, 이는 이번 대책과는 별개로 추후 논의될 것으로 보입니다.

발표된 주요 수치 및 지표

이번 대책과 관련하여 공개되거나 의미있는 주요 수치는 다음과 같습니다:

• 6억원: 수도권 등에서 주택담보대출 가능 최대액으로 처음 도입된 절대 상한선. 이 금액 초과 주담대는 원천적으로 금지됩니다.
• 0% (LTV): 다주택자에 대한 주택담보대출비율. 사실상 다주택자 추가대출 금지를 의미하며, 기존 2주택 보유자의 추가 대출 LTV를 0%로 설정.
• 30년: 담보대출 최대 만기. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 막기 위해 만기를 30년까지만 인정.
• 70%: 생애최초 구입자의 주담대 LTV 상한. 종전 80%에서 10%p 낮춰져, 첫 주택 마련 시에도 최소 30% 자기자본 필요.
• 6개월: 주담대 이용자에 대한 전입 의무 기간. 대출받아 주택 구매 시 6개월 내 그 집에 실거주해야 함.
• 1억원: 생활안정자금 목적 주담대 한도. 주택을 담보로 한 가계 생활자금 대출은 1억 원까지로 제한.
• 20% 축소: 정책모기지 대출한도 축소율. 디딤돌·보금자리론 등 한도를 종전 대비 20%씩 인하. 예컨대 일반 디딤돌대출 2.5억→2억 원 등.
• 80%: 전세자금대출 보증비율 상한. 수도권·규제지역 전세대출에 적용, 종전 90%에서 80%로 낮춤.
• 연봉 이내: 신용대출 한도 기준. 차주 연소득 100%까지만 신용대출 총액 허용 (종전 약 200%).
• 50% 감소: 가계대출 증가율 관리목표 축소폭. 2025년 하반기부터 금융권 가계대출 총량목표를 기존의 절반 수준으로 줄여 운용.
• 25% 감소: 정책금융 공급계획 축소 비율. 연간 정책모기지 공급 규모를 기존 계획 대비 1/4 줄여 약 20조 원 수준으로 관리.
• 4월 +5.3조원 / 5월 +6조원: 가계대출 월증가액. 2025년 들어 가계부채가 급증한 수치로, 정책 강화의 직접적인 배경이 됨.

以上의 수치들은 이번 대책의 강도를 단적으로 보여주며, 특히 *‘6억 원’*이라는 대출 상한과 *‘LTV 0%’*의 다주택자 규제 등은 이전 부동산 대책들과 차별되는 사상 초유의 수치들입니다.

시장 및 전문가 초기 반응

이번 대책 발표 직후 부동산 시장은 즉각적인 충격과 변화를 보이는 중입니다. 서울 등 과열지역의 매수 문의가 급감하며 고가 아파트 거래가 얼어붙을 조짐을 보였습니다. “강남 진입은 하늘의 별따기”라는 말이 나올 정도로, 대출 한도 제한으로 인해 실수요자들이 추가로 조달해야 할 현금 부담이 급증했습니다. 한 언론 분석에 따르면, 서울 아파트의 74%가 이번 대출 규제로 자금 조달에 타격을 받을 정도로 많은 주택들이 가격 대비 대출 제한에 걸리게 되었습니다. 이에 따라 강남권 등 고가주택 시장은 매수세 위축이 불가피해졌고, 일부 수요는 대출 규제 영향이 상대적으로 덜한 중저가 지역으로 이동할 가능성도 거론됩니다. 실제로 노원·도봉·강북구나 금천·관악구 등 **중저가 아파트 밀집 지역에 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’**가 나타날 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 반면 당분간 고가주택 거래 감소로 전체 집값 상승세는 둔화될 것이라는 관측이 우세합니다.

전문가들은 **“예상보다 강력한 대출 규제”**가 나왔다고 평가하면서, 과열됐던 시장에 **“숨 고르기 국면”**이 올 것으로 내다봤습니다. 강남권을 중심으로 급등하던 집값의 불길을 진화하기 위해 불가피한 조치였다는 의견이 많습니다. 금융당국의 초강수로 단기적으로는 시장 과열을 진정시킬 수 있을 것이라는 전망이 나오며, 실제 6월 말 현재 매수세가 빠르게 진정되고 있다는 보도가 있습니다. 다만 부작용에 대한 우려도 제기됩니다. 대출이 어려워지면서 중·저가 주택 실수요자나 젊은층의 내 집 마련이 지연되고, 현금 부자와 그렇지 못한 계층 간 주택 접근성 격차가 벌어지는 시장 양극화가 심화될 수 있다는 지적입니다. 한 전문가 패널은 “이번 대책은 수요 억제라는 단기 방어에 치중한 만큼, 장기적으로는 공급 확대, 세제, 주택금융 등 종합적인 정책 방향의 조정이 병행되어야 시장의 선순환 구조를 회복할 수 있다”고 강조했습니다. 실제 부동산 업계와 경제학자들은 **“강력한 수요억제책으로 시간을 번 사이에 근본 해법인 공급 확대와 실수요자 보호 원칙을 충실히 이행해야 한다”**고 조언하고 있습니다.

한편, 갑작스러운 규제로 일선 금융기관들도 혼란에 대응하느라 분주했습니다. 시중은행들은 “전산 작업할 시간조차 없다”는 하소연과 함께 비대면 대출 신청을 일시 중단하고 시스템을 개편하는 등 긴급 조치를 취했습니다. 정부 발표 직후 다음 날(6월 28일) 바로 규제가 시행되면서, 규제 시행일 이전에 대출을 받으려는 막바지 수요가 은행 창구에 몰리는 모습도 연출되었습니다. 금융당국은 이러한 과도기 혼선을 최소화하기 위해 기존 신청자에 대한 예외 적용 등 세부 운영기준을 안내하며 시장 참가자들의 이해를 구했습니다.

종합적으로, 6·27 부동산 대책은 새 정부의 첫 부동산 안정화 시도로서 시장에 강한 신호를 보냈습니다. 초기에는 시장 충격과 일부 논란도 있었지만, 정부는 **“지금은 비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야 할 시기”**라며 금융권과 함께 대책을 신속하고 철저히 집행하겠다는 의지를 밝혔습니다. 향후 몇 달간 서울 주택시장 동향을 지켜보면서 필요하다면 추가 조치를 검토할 계획이며, 주간 단위로 관계기관 가계부채 점검회의를 개최하여 대출 동향을 면밀히 모니터링하기로 했습니다. 시장에서는 이번 조치로 당분간 집값 상승세가 진정되리라는 기대와 함께, 근본적인 주택 공급 확대 로드맵 제시를 바라는 목소리가 동시에 나오고 있습니다. 정부가 수요 관리와 함께 공급·세제 측면의 균형 잡힌 대책을 지속적으로 내놓을지 주목되는 상황입니다.

참고 자료: 국토교통부·기획재정부 등 관계부처 보도자료, 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」 발표자료, 언론 보도 (매일경제, 아주경제, 조선일보 등).